归正轨了房地产回
当前的◆▪◆•“好小区=○•○◁”正呈现出一个明显趋势■=☆：力求通过各类场景打造☆★◇○-，以及丰沛的情绪价值■▽△◆…。桂月云翠这个项目就做了一个1•△…◁○.2万㎡的全维实景示范区◆◇，用来承载艺术展厅△•▪•▷▲、市集空间▽●○-◆◁、运动馆▽◁、邻里中心四大功能○■◆▷▷。便是对◇□◁☆◁“建筑即公园■▲☆•★，一次性展示◆▽□“前庭三礼■▽”和归家动线的全貌◇•▷◆○。
在过去▪★…◁◁，地产项目通常追求货值最大化□▪•▷，红线内的每寸地都要充分利用起来•◇▪。现在为了营造更好的居住体验△▼-☆•，一些项目会主动将红线向后退让○•△◁•▽，让渡出一部分空间做景观绿化■△•▲□■；同时对红线外的环境进行修复▪=，使项目与周边社区充分融合☆☆。
而得房率的提升=○□◇□，主要得益于各地计容规则的调整◇△，项目可以更大限度的利用不计容或半计容的露台▲=▪•○、阳台•▪=◆▪、飘窗-◆▪▷房地产回、设备平台★▷■★▷▼，延展户内实用面积▷☆▷•○。
当我们谈论从好房子到好社区▼△▲▽，乃至好城区的时候▲◆▼●，其实已经跳脱了传统的住宅开发范畴★•★=▼，上升了城市规划的层面▷▽○□。
典型如广州新拍的三宗地块••=，由于阳台面积占比提升到了30%-▲=，项目整体得房率可以轻松达到130%以上●▼▲…。（关于四代宅明源君此前已多次撰文分享▽•▪◁▪，这里就不再赘述▪▪○，有兴趣的读者可以在后台搜索阅读▽●▲▼▷。）
以绿城为例■•▽○○…。绿城的项目□▲，非常重视社区主入口的打造○△□▽•，认为门厅是家和世界的中转站◇▲◇○○•，精神的停靠点…▲。
去年万科在嘉兴一个项目上做了一个◇-△“种子艺术中心•▼=△…▷”■▪=，前期作为展示中心使用-●●▲…，后期则是社区服务中心□◆•★。
当住宅被纳入到片区统筹范围时★▲▼◆，意味着项目从一开始便是以城市开发的视角进行规划布局的◇△○，相比单盘开发▽◆•，项目所在片区乃至整个城市将呈现出更高的融合性▲◁◇-▷。
例如华润置地的项目•=▷……，体现出了很明显的●○☆○“度假理念○☆◇☆”●☆，越来越多的度假式场景被应用到了小区景观设计中△▪。
明源君前段时间参观一个项目★●•☆▼▲，为了凸显美感▷-◇■=，甚至将室内每个转角做都圆弧状●==■-▪。只能说▷•□▪=，简直不要太卷▽-。
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会所不再是项目加分项◇=□•，而是演变为必选项=●…，而且一个不够=▲○■◇☆，还要两个•▷•☆。如今会所配置的项目已经比比皆是△•☆○◁◇。
四代宅设计-…，核心是通过打造超大尺度的外挑式露台★◇★☆▪◇，形成立体式空中花园-▽▪，从而丰富户内生活场景及生活体验-…△▽。
在谈论这个话题之前▽…◆••◁，明源君想引用绿城中国研发设计中心副总经理骆云的一段表述-○▷。
例如绿城的产品迭代速度已达到每年1次项目△◁☆，甚至半年1次…◁▪■；万科的产品更是3▷-□、4个月就要求更新一次•••。
比如在华润许多项目中•▽▲◁•◆，都能看到利用高差设计的大型瀑布跌水▼▲•▼•。飞流而下瀑布◁•，乍一看确实很有身在-◁“景区●▽●”的错觉○▪◆▲□。
场景设计上也更为丰富●○，儿童玩乐中心▷◇•◇△、健身房▼□-△、瑜伽房▪○-、茶室●…、社区共享厨房等等▽▽•△▪，基本都已经普及了◆…。有了充分硬件支持★…，房企也在想方设法让这些场景◇◇◇▪•☆“活△▲▽▷◆”起来◁◇=。
另外=◁•◁▼，万科也是行业内少有的践行=●△■“儿童自然友好社区●■△◁▷★”的房企之一●☆▽•●。万科提出打造▼▪◆“植物友好社区▼□○•◇□”◆◆☆◇，通过构建植物科普课堂★•●、儿童自然秘密基地◇■•△…、安全生长环境□•、友好服务空间等■▽□△••，打造全新儿童自然互动模块▼☆…◁，将植物园○○◆-•“搬★◆☆•◁”进了家楼下□●•△。
比如万科提出▷☆▲◁，要在三年内变成●-●“植物园有限公司●☆☆•◇◆”■☆==▲◆，让自然成为公司的基因……△。在项目设计上▼☆，积极探索如何让人与自然产生深度链接=-◇-。
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这也吻合住建部所提倡的◁△▼，从好房子到好小区◇=▷、好社区乃至好城区=□☆◇●。而当住宅产品跳脱□◆▼“房子△■◇▲”本身◁…，上升到了社区乃至城区的层面△▼◁，其实也意味着▲…●☆，产品的竞争已进入更高维度了◁=。
众所周知○★，国央企在做片区统筹方面天然具有优势▪○★▽。随着国央企规模的增长-…，片区统筹所带来影响也在持续扩大●•▽▪。
三是=◁☆▷◆•，优化小区空间布局-◁▽=△，提升小区形象品质☆◁▽◁•。通过建筑高度弹性管控▪◆•▽=◇，引导形成高低错落的城市天际线▪▪，丰富城市空间形态☆□。
明源君认为◇▼•▪，这段表述很好的阐释了-○▼，当前住宅项目一个趋势•…。形象点来讲◁▲★-◇，大概可以表述为•-…“将城市装进项目○=-★△”●◁★□•。
◆=▲“规划先行…▽●、活力社区●○◁”☆○，城市观强调的是…■△◆○●，从宏观城市发展到中观社区单位再到最小居住单元◁▲，各种尺度都能通过规划理念串联起来▼▽○▼，避免碎片化的--▪▽△、割裂式的开发…◇◆▽★，从而打造积极活力的融合城市=▼☆、融合社区◇■▼◆◆▼。
其中●☆••□△，翡月之门挑高7▼○-◁■▲.9米◆●，长度达到 80米☆◁，以八扇PRADA绿奢石打造景墙○◇▲，配以巨型艺术雕塑○■▼，其规格完全能不输五星级酒店△-▲■。
户内装修也成了产品内卷的发力点▷●▽▼•…。随着产品全面趋于改善化乃至豪宅化○◁=，精装用材及细节上更为考究心△☆▲★▷●，奢华石材应用更为普遍▽△■•，细节上例如地板拼花等更为精美…△▪◆▲。
另一家代表性房企是华润置地◇-…。华润置地打造的达尔文营地■▼▼◇•，以…-■■○-“儿童友好＋自然生态▽▪-■-”为主题○□□…，构建自然认知▷…◆○…=、自然探索•□、自然玩乐三大硬核场景•▼△◁，鼓励孩在玩乐中探索自然▪★-•△-，亲近自然◇-◆▲◆。
项目将中轴道路打造成为一个慢行街区■○★△★，每个街角退让出一个小广场•=■◇☆▽。错落的公共建筑分布在道路两侧-◇•□△，以小尺度■▽★▼◁、高密度的形式来尽可能承载丰富的城市功能=-▽●●。
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立面公建化☆▪、超大窗地比▲△◇•、大面积玻璃幕墙等已成标配◇■，造型上也纷纷融入属地化元素☆●■，力求强化归属感以及识别度•▲▪○★。
例如招商蛇口○•，项目还在销售阶段便已开始◁◇=▽★•“攒局=▷★◇▲○”▽◆▼，邀请老项目的社群主理人和在售项目的业主一起聚会▼▽□◆★，让新业主更够更快找到志同道合的朋友…▽○◆◆。
比如在做观樾这个项目时◇=，就对红线外区域做了大量投入△=，包括月亮湖湖水净化•●◆□▼、沿岸景观升级修复=○▷，二期地块还将规划约1万㎡的滨湖商业□△。
一个项目公共空间好不好▷△，通常可以从两个维度来衡量-△◁…○，一是硬件配套★…▽，特别是园林景观的水准★…；二是及软性方面的▽▪◁•，如生活氛围及物业服务水平•…★□▷■。
两者都属于户型层面的升级◇◇…◆●●。对购房者来说▼△◇，户型对于居住体验的影响是根本性▲▲○••。
住宅楼栋入口200米内可达6种以上便利设施▽■▽●▲▽，100米内可达公园/活动场地◁●▪-；由六个地块组合▽•★，有了这条中轴道路的串联▪•▲■，6个地块不再是被围墙封起的-■◇▽=“孤岛☆▼•▪▷”…•▼，而共同成☆=△“10分钟步行可达▷▽…”的全景微缩城市…◁△。
我们知道▷-■□…□，在项目限价年代□▷，精装修通常是用来拉高溢价=▪◇◁，撑大利润空间的◆▽▲★○▷。而现在●◇-，一些刚改项目通过精装来形成差异化竞争优势●-▪•。例如某项目单价与周边竞品基本一致◇☆，但多赠送了精装修☆■◁•。项目打出的一大卖点=●▪●•▷，就是★▪“用毛坯价买精装房△•”…☆■△○◁。线上获客不停歇▪□，点击了解
此外▲▼▼，社群运营已经被充分前置到营销阶段□•△◁。客户刚买完房★□，便开始认识邻居了◆■▷△。
最值得一提的是■◆，还配置了世界顶级酒店才有的●○■▲★□“车马院◆-”▽▷◇=★，分流人▼△-■■•、车▽◁、服务动线••▽==▲，大堂入口的地下空间做了落客区•…，雨天可以在此上下车★○▷▪。还下重金做了地下光厅▪▷，并打造了当年颇为流行的◆◁•□“星空地库=□☆”•▷●■■，将星级酒店的氛围感拉满△▲▼□★▪。
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这个词广泛流行开来=□▽▲▽，从侧面反映出了当前人们释放压力=◆，排解情绪的迫切需求▽◁▷-。
爸爸教无臂女儿用脚剥橘子◆□=■，两人的反应令人泪目□▷•，幸亏父母没有放弃孩子（来源○◇●•○：舜网）
住宅产品卷出了新高度●▽▽▼◁。不仅追求产品硬件好○▼◁○••，也追求软件（服务）好=-…◁○•。硬件上方面■•◁☆•■，更是追求从室内到公区再到小区周边环境及配套全面升级●•-▪☆；同时■○-，还强调对城市更友好▼□，更融合■▪◁▲▼▽。
房子有物理边界的◆◁，但生活没有■•。现在的地产项目正在努力打破这个物理边界◇▲，让城市浓缩进项目●▪-▲○○，让项目延展到街区里面★▪▽…。
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压力与日俱增的当前△■◁，人们越来越追求▽△△◇••“松弛感□◇…”=☆▷■•，而回归自然被视为最好的放松方式-…。
给居住者带去一种不同以往的生活方式▷◇，据明源君观察△…◆…，
转播方晒魔术主力本赛季缺席场次-▷△：大瓦格纳52场△▽、萨格斯47场◆▼▼★◁、班凯罗36场在超级十字路口▽△=■，设置了四个交互性更强的「公建盒子」▲◆▽▷，社区即城市▼▼◇□-”这一个产品主张的实践=■◇●。万科在上海落地的首个▽…○◆•“未来城市理想单元•□▷”项目——NEXUS理想之地▽■▲=●▷。
在产品供不应求的时代□•，一个项目可能只需要有那么一两个亮点▲□，就有机会脱颖而出了•△▼□;
一是☆○☆◇▼，丰富居住空间形式•▪-◆=，增强居民▪=•“获得感•○…◆”▽■=-。通过阳台▲▷◆▷、饰面层部分面积不计入容积率□=•…-归正轨了，适度提高●▼=“得房率•=…=□-”◆■。以建筑面积100和140平方米的户型为例…○◆，…□“得房率…•○▪-◁”可从80%提升至约90%△•△▷=。
她认为■△，住宅创新的基本逻辑▷▷△▲●，是将山川河岳与城市精华浓缩到你身旁▷…△。怎么将▪★▼•▷“城市精华□▪”融入楼盘里呢△……•□？举个例子◁△…▷，我们之所以热爱城市生活☆○◁▽，因为城市中有高级餐厅▪☆=■、咖啡馆□△=◇，有美术馆▲▪□-•、大剧院◇◁☆-，有运动场○▲▲、公园▷◇★…☆•，有街道的烟火气……它们都是▪▽★“城市精华☆…○●”◁★，楼盘的公共空间也要用各种空间场景来呼应这些◇☆▪“城市精华▽△◆★●”▪□★●▪。
比如下面这个户型▪-，6□■▲•▪△.5米双层通高大露台+约4▷◁○▲=□.5米进深阳台•▲，加上超大的赠送空间◇△▽，得房率将高达150%●○●。可以说非常夸张了▷-▲◆▼。
此外▪▷●▽▲，精装修更趋于◁▼○▽•“定制化◇◇△▽▼”…▪▽。虽然不可能像一般商品一样完全量身定做▪-▷▼●▼，却也为购房者提供了不同的装修方案=-◇▼，购房者可以根据偏好进行选择◇•=。
其实☆■★•▷，在北京之前▷•…△●•，很多城市都出台了△▼•◆“好房子◇●○…=○”的相关标准…▼。相比存量房■▷▼◆▪，好房子在市场上去化速度大大提升了○○▲•。
所以=▲★，这两年…=▼◁○，房企都放弃了规模▼▪■•▼▪，纷纷回归到做产品和服务的正确轨道上▼◆•▪•★，核心是沿着建设△…“好房子•…”的方向努力-◆•••◇。
前不久★▼▼=◇，北京市规划和自然资源委员会发布《北京市平原多点地区◆★=★◁▲“好房子○●▲▷…”规划管理相关技术要点（试行）》（以下称《技术要点》）▼……△，通过多项创新措施提升住宅品质•▲，以满足市民日益增长的居住需求和城市发展的高质量标准…▲。
二是•★▼，立足以人民为中心★=，提升城市烟火气◁◆，补充基础公共服务功能==。通过底层架空▪▷•○•■，配建邻里共享公共空间▷▼•▷■■，增设风雨连廊等方式★●△▽，营造多样化生活场景▲-•，满足人民群众美好生活需要■•…。
这也反映了○▼◁△•，产品竞争的进阶■■●★◁▪：从物理空间到生活方式▼☆▽◆▼◆；从建筑边界到城市规划▲=◇-=。
比如华润置地中环置地中心项目◆○■。项目南面是13万㎡的公园绿带◇■……，为了与之更好衔接…=●-▽，南向沿街面打造成了•△▷=“润系★□•”景观水岸…○。同时◁▽○▲•，主动将红线向后退让△▽，让渡出空间来打造街角花园=○☆；自费对市政道路的行道树◆▪□、地砖等进行了更新升级•=▽=•。
整个建筑由二十个形态各异的盒子堆叠而成○☆•○●=，设计的本意是营造一个微缩的立体街区▪▽◇，用•○▼◆★“街巷-☆◆▲★”逻辑连接空间•◆◆◆▼，带来有趣○-、多元的体验▷□。
核心便是社群运营-•=○☆△。现在几乎没有一家头部房企不做社群运营了□△。而且社群启动的时间不断前置▼•□▪，规模不段扩大……
小区是城市的细胞单位…■…▼-★。如果从属关系上来讲◆-▷◇•▽，小区隶属于社区◆◆•■◇，社区隶属于城市□●。
而在产品供过于求的时代▼□◇=▪，一个项目可能要变成全能冠军…◇•▼▷，才有机会冲出内卷的重围▽☆▪…。
比如■▪●◇，越秀地产在大本营广州做了一个露营项目★■■△▲，露营的基地是3个项目原有的配套▲■…，并且同步建立业主与客户共存的露营基地社群-▼，运营7个月后成功火爆全城=▪▼▼。了解AI智能工牌pro-◆▪●□•，提升案场转化
大量植物不经意地穿插在人们步行经过的建筑空间中☆★▷○…▲，进入视线范围内并与身体产生直接触碰=◁▽□□，让建筑与自然相互渗透◇■☆…•，让绿意渗入人们的生活中-☆▽。
这种●-□▪△◇“景区化…▲◁▷☆▷”的设计手法○…☆□，与项目外部生态相得益彰…◆…。让业主在社区内就能感受度假般的静谧氛围◁◁☆。
2年前那个…■▪◆“情人节带男友结扎…▷”的女生怀孕了•…◇△，生父身份成谜+孩子跟狗姓太逆天…
